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住宅資金特別条項が利用できないのはどんなとき?

住宅資金特別条項とは、略称で「住宅ローン特則」と呼ばれるものです。

住宅資金特別条項が利用できないのはどんなとき?

個人再生手続きは、この住宅ローン特則を利用することによって、住宅を守ることができます(詳細は「個人再生で住宅が守れる理由って?」)。

再生計画が認可されれば、まず間違いなく住宅を守ることができる手続きですが、住宅ローン特則を利用するには一定の条件を満たしている必要があります。

住宅ローン特則を利用する条件

すべての住宅ローンがこの特則の対象となっているわけではありません。
以下に満たしておかねばならない条件をまとめました。

・住宅資金貸付債権(住宅ローンとしての借り入れ)であること
・再生債務者(個人再生の申立人)が所有している住宅であること
・再生債務者の居住用の建物であること
・床面積の2分の1以上の部分が居住用であること

これらの条件を満たしている建物が2つ以上あるときは、主に居住している時間が長い建物についてのみ、住宅ローン特則の対象とすることが認められています。

住宅ローン特則を利用できない場合

しかし、上記条件を満たしていたとしても、住宅ローン特則を利用できない場合があります。

それは、住宅に住宅資金貸付債権以外を担保する担保権が設定されている場合と、住宅以外の不動産に住宅資金貸付債権を担保とする抵当権が設定されていて後順位に住宅資金貸付債権以外を担保する担保権が設定されている場合です。

少し難しい言い方をしましたが、要するに住宅を担保として住宅ローン以外の借り入れをしていたり、住宅ローンの返済より優先される借り入れがあった場合、住宅ローン特則を利用することができないということです。

このような状態だと、住宅ローン特則によって住宅ローンを原契約どおり返済することができたとしても、個人再生によって圧縮された債務の債権者(自宅の担保権をもっている者)が、自らの担保権に基づいて競売手続き(法的に売却をさせてしまう方法)に入ってしまう可能性が非常に強く、住宅を守ることができなくなってしまうためです。

上記の場合は住宅を残すことはできないのか?

住宅ローン特則が利用できないとなると、住宅を残す手段がないようにも感じます。
しかし、まったく可能性がないわけではありません。

担保権者と協議を行い、担保の対象となっている不動産の評価額相当の金額を再生計画とは別に分割支払いする合意を取ることができ、支払いを実際に継続することさえできれば、担保権を実行され競売手続きにかけられることはなくなります。これを「別除権協定」といいます。

ただし、この協定を個人が結ぶのは非常に難しいので、こうした場合は必ず専門家に依頼するようにしてください。一歩間違えれば競売にかけられてしまうため、どうしても慎重な交渉と専門知識が必要になります。

カテゴリー:個人再生

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